개별공시지가 완벽 정리! 조회 방법 및 실거래가 차이

개별공시지가부터 실거래가 차이, 조회 방법까지 완벽 정리! 부동산 거래·세금 준비 전 꼭 알아야 할 핵심 정보 한눈에 확인하세요. 내 땅의 정확한 가치는 어디서 확인할 수 있을까요? 지금 바로 클릭해서 확인해 보세요!

안녕하세요. 쏘한하루입니다. 부동산 투자나 매매, 상속, 증여를 앞두고 있다면 반드시 확인해야 할 것이 바로 ‘개별공시지가’입니다. 정부가 매년 발표하는 이 기준가격은 세금뿐 아니라 각종 부담금과 사용료 산정의 핵심 기준이 되며, 실거래가와는 적지 않은 차이를 보이기 때문에 미리 알고 대비하는 것이 중요합니다. 오늘은 2025년 기준 개별공시지가의 뜻부터 조회 방법, 실거래가와의 차이까지 꼼꼼하게 정리해 드립니다.

개별공시지가란 무엇인가요?

개별공시지가는 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제10조에 따라 시장·군수·구청장이 매년 조사, 산정, 검증을 거쳐 결정·공시하는 개별 토지의 1㎡당 기준가격입니다. 이는 국토교통부가 발표하는 표준지공시지가를 토대로 각 토지의 특성과 주변 여건을 반영해 산정되며, 흔히 ‘정부 기준 땅값’이라고 부릅니다.

 

개별공시지가 조회 방법

이미지 출처 국토교통부 홈페이지

개별공시지가는 다음과 같은 경로로 간편하게 확인할 수 있습니다.

1. 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr )
   로그인 없이 누구나 PC·모바일로 조회 가능
2. 지방자치단체 토지정보과
   구청·시청 방문 후 열람 가능
3. 동 행정복지센터
   해당 토지가 속한 동사무소에서도 확인 가능
4. 이의신청
   공시 후 이의가 있을 경우 온라인 또는 오프라인으로 신청 가능

 

개별공시지가 주요 일정

기준일자	결정 공시일	이의신청 기간
2025.1.1	2025.4.30	2025.4.30~5.29
2025.7.1	2025.10.30	2025.10.31~11.30

위 일정에 따라 공시되며, 기간 내 이의신청을 하면 심의를 통해 가격 조정이 가능합니다.

 

개별공시지가와 실거래가, 어떻게 다를까?

구분	개별공시지가	실거래가
산정 주체	시장·군수·구청장	시장 참여자(매수·매도)
기준	표준지공시지가 기준	실제 거래금액 기준
적용 대상	토지	토지 및 건물
활용 목적	세금, 부담금, 사용료 등 기준	양도세, 취득세 등 실제 과세 기준
반영 속도	연 1~2회 공시	거래 시마다 실시간 반영

개별공시지가는 세금 산정을 위한 기준 가격이므로 보수적으로 책정되며, 실제 거래에서 오가는 금액과 차이가 날 수밖에 없습니다.

 

실거래가와 개별공시지가, 얼마나 차이 나나요?

2024년 및 최근 데이터를 기반으로 한 실제 예시는 다음과 같습니다.

1. 서울 강남권 토지: 실거래가(3.3㎡당 2,000만 원), 개별공시지가(1,500만 원) → 약 1.3배 차이
2. 대전 유성구 아파트: 기준시가 3.5억, 공시가격 2.8억, 실거래가 4.2억 → 1.5배 차이
3. 서울 관악구 상가: 공시지가(1㎡당 200만 원), 실거래가(3.3㎡당 최대 1,300만 원) → 최대 2.1배 차이

수도권·상업지역일수록 이 차이는 더욱 커지며, 2~4배 이상 차이나는 경우도 많습니다.

 

왜 가격 차이가 발생하나요?

개별공시지가는 국가의 기준값으로서 평균적이고 안정적인 가격을 반영하며, 실거래가는 개발이슈, 입지, 수요·공급 등 시장 요인이 즉각 반영됩니다. 이에 따라 인기 지역이나 상업지구일수록 두 가격 간 괴리율은 커지며, 용도·위치에 따라 차이가 큰 것이 특징입니다.

 

개별공시지가 산정 절차

1. 국토교통부가 매년 1월 표준지공시지가 발표
2. 지자체는 이를 기준으로 개별 토지를 조사 및 평가
3. 의견청취 및 이의신청 절차를 거쳐 4월과 10월 공시

이 절차는 토지의 위치, 이용 상황, 주변 환경 등 다양한 요소를 반영하여 결정됩니다.

 

개별공시지가 활용처는 어디인가요?

개별공시지가는 다음과 같은 세금 및 부담금의 기준으로 사용됩니다.

활용 항목	세부 내용
국세·지방세	재산세, 양도소득세, 종합부동산세 등
각종 부담금	개발부담금, 농지보전부담금 등
국·공유재산 사용료	대부료, 임대료 산정 기준

실제 납부금액에 직접적인 영향을 주는 만큼, 매년 개별공시지가 확인은 필수입니다.

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